In der heutigen dritten Folge kommen wir wieder auf die Unternehmenspleite des Signa-Konzerns zu sprechen. Lassen Sie uns kurz rekapitulieren, welche Aspekte bisher von uns bereits thematisiert wurden:
- Die Jahresabschlüsse wurden viel zu spät erstellt. Der Außenauftritt des Konzerns, vor allem des Unternehmers war so perfekt, dass viele Banken und Gläubiger dadurch geblendet wurden.
- Ein gutes belastbares Netzwerk ist zwar wirtschaftlich sinnvoll. Es kann aber dazu führen, dass sich der eine Investor oder die eine Bank mehr oder minder automatisch auf den anderen Investor, die andere Bank verlässt und dies letztendlich zu einer Eigendynamik und Aufwerten des Unternehmens führt.
- Sollte der Außenauftritt der handelnden Personen eines Unternehmens zu perfekt (oder „großspurig“) sein, dann ist Vorsicht geboten.
Sie denken, das war es an Negativindikatoren? – Weit gefehlt. Es geht weiter.
- Zu viele Köche verderben den Brei
In der Signa-Holding waren mehr als 1.000 Unternehmen angesiedelt. Dort den Überblick zu behalten ist bereits bei top aufgestellten Unternehmen gar nicht so einfach. Das Rechnungswesen muss entsprechend transparent sein, um seine Führungs-, Steuerungs- und Leitungsfunktion auch ausüben zu können.
Wir mussten bei unseren mittelständischen Mandanten oftmals die Erfahrung sammeln, dass je mehr Unternehmen da waren, die Transparenz über die wirtschaftlichen Verhältnisse abnahm.
Aus Unternehmenssicht heißt das: Überlegen Sie, ob nicht eine dezidierte Profitcenterrechnung innerhalb eines Unternehmens durchaus einem eigenen Rechtsgräger vorzuziehen ist. Achten Sie insbesondere darauf, dass Verrechnungen innerhalb dieser Unternehmen auch zu adäquaten, marktgegebenen Preisen erfolgen.
Was können wir daraus lernen?
Für die Bankerinnen und Banker unter Ihnen gilt: Akzeptieren Sie – neben den Einzelabschlüssen – nur konsolidierte Zahlen für die Bonitätseinschätzung. Dies gilt auch dann, wenn die Unternehmen juristisch nicht konsolidierungspflichtig sind. Oftmals wird beispielsweise durch eine etwas andere Gesellschafterstruktur eine vorhandene Konsolidierungspflicht bewusst unterlaufen.
- Papier ist geduldig
Vielleicht ist der ein oder andere unter Ihnen schon einmal in M&A-Transaktionen involviert gewesen. Sie können noch so schön einen Unternehmenswert berechnen. Welcher Verkaufserlös letztendlich erzielt wird, hängt am Ende an Angebot und Nachfrage. Wie heißt es doch so schön: Papier ist geduldig. Ein Geduldsfaden kann aber auch reißen.
Die Signa-Gruppe hat einen Großteil ihres Ertrages mit der Projektentwicklung von Immobilien generiert. So wurden beispielsweise gezielt Immobilien erworben, um diese dann teilweise auf dem Papier entsprechend zu entwickeln. Was spricht beispielsweise dagegen; bei einer gewerblichen Liegenschaft zu überlegen, das Parkhaus abzureißen und stattdessen hier ein Hochhaus mit lukrativen Luxuswohnungen oder Büroräumen zu errichten?
Auf dem Papier wurden Immobilien so deutlich mehr Wert, sofern entsprechende Berechnungen vorgelegt wurden. Ob hierfür eine entsprechende Marktnachfrage überhaupt vorlag oder aber alle baurechtlichen Auflagen auch erfüllt werden können, war zunächst mal (fast) irrelevant. Je besser ein Objekt auf dem Papier entwickelt wurde, desto höher sind auch die theoretisch erzielbaren Mieten. Dies wiederum führt zwangsläufig im Rahmen des sogenannten Ertragswertverfahrens zu einem (rechnerisch) höheren Objektwert.
Dieser höhere Objektwert konnte dann im Benko-Fall wieder dafür genutzt werden, optisch bessere Sicherheiten den Investoren anzubieten, um damit weitere, frische Gelder zu akquirieren.
So lange die liquiditätsseitige „Abbrandrate“ bei nicht rentablen Projekten kleiner war, als die Neugewinnung von frischer Liquidität, funktionierte dieses System perfekt. Mit Nachhaltigkeit hat dies nichts zu tun. Es ist ein Schneeballsystem, was irgendwann einmal eine Lawine auslöst. Wann die Lawine allerdings losgetreten wird, steht zunächst einmal völlig in den Sternen.
Was können wir daraus lernen?
Auch wenn wir sicherlich kein Spezialist für Immobilien sind, gilt eine Binsenweisheit: Die Wertschätzung einer Immobilie bleibt immer subjektiv. Zudem sind Taxen nie vor Manipulationen gefeit. An dieser Stelle sei an den Baulöwen Schneider verwiesen, der durch die Angabe falscher Quadratmeterflächen die finanzierenden Banken in die Irre führte. Die rechnerischen Immobilienwerte stiegen, die Beleihungswerte auch. Natürlich war hier auch Betrug im Spiel.
Spannend, oder? Wir finden schon und genau darum werden wir das Thema im nächsten Beitrag nochmals final aufgreifen.
